Encadrement des loyers

Zone tendue ou encadrement des loyers : quelle différence ?

Les deux dispositifs portent des noms proches et ne recouvrent pas la même chose. Dans les 1 143 communes listées par le décret n° 2013-392 — les « zones tendues » — le loyer de la première mise en location reste libre ; c'est son évolution qui est encadrée : à la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf travaux d'amélioration importants ou loyer manifestement sous-évalué. S'y ajoutent un préavis de départ réduit à un mois et un plafonnement des honoraires de location.

L'encadrement « loi ELAN », lui, plafonne le loyer en valeur absolue. Il ne s'applique que dans les territoires qui l'ont demandé et où le préfet l'a autorisé — d'où la liste courte ci-dessus. Le loyer de référence majoré vaut la médiane observée par l'observatoire local des loyers, majorée de 20 %.

Dernier piège : la liste des communes soumises à la taxe sur les logements vacants, souvent présentée comme « la liste des zones tendues », a été étendue en 2023 aux communes touristiques. Elle ne se confond pas avec celle du décret : plusieurs centaines de communes sont dans l'une sans être dans l'autre. Cet outil retient la liste du décret, celle qui commande réellement l'encadrement de l'évolution des loyers.

Ce que l'encadrement change pour un investisseur

Un plafond n'annule pas la rentabilité : le loyer de référence majoré étant fixé 20 % au-dessus de la médiane observée, il reste souvent au-dessus du loyer d'annonce moyen et ne mord que sur le haut du marché — les petites surfaces rénovées et les biens atypiques. En revanche, il ferme la stratégie qui consiste à acheter un bien sous-loué pour repositionner le loyer au niveau du marché. En zone tendue simple, cette même stratégie reste possible mais lente, puisqu'elle suppose des travaux d'amélioration.

Notre outil investissement locatif intègre ces trois régimes : un critère pondérable « liberté du loyer » les fait peser dans le classement des communes, un filtre permet d'écarter d'emblée les communes plafonnées, et la fiche d'une commune concernée compare le barème en vigueur au loyer d'annonce moyen.